“首富”最近比较烦。
王健林最不愿意听到的坏消息，还是来了。
4月25日，据港交所披露显示，珠海万达商管的招股书再次失效。这意味着这家公司的第三次IPO尝试，又失败了。
虽然万达方面向媒体表示，招股书失效并不影响继续申请上市，珠海万达商管会尽快重新提交材料，但恐怕难掩王健林的失落。
为什么珠海万达商管上市对万达如此重要？
据万达集团官网显示，目前其旗下主要分为商管集团、文化集团和投资集团。其中，珠海万达商管作为商管集团的子公司，负责所有万达广场的运营管理。这是整个万达集团的最核心资产。
自从万达商管（当时称万达商业）2016年从港交所退市后，一直没能重返资本市场。无论是在A股排队长达六年，还是以子公司“珠海万达商管”多次冲击港股，均无果而终。
当年王健林因感觉估值过低，而潇洒地让万达商管退市，也许太冲动了。
不能成功上市，最直接的影响，一是无法从股市融到钱，二是对老股东们不好交代。
经历了2017年的世纪大甩卖之后，万达一直在降杠杆和负债，顺利度过危机。王健林也保留住了前首富的面子。不像他这么走运，一些著名的地产大佬却纷纷爆雷，至今还在挣扎脱身。据3月份发布的《2023胡润全球富豪榜》，王健林以1000亿财富排名第121位，看起来他和万达都重获安全了。
但实际上万达的账本究竟如何，是个疑问。以至于有种错觉——王健林似乎上岸了，但又没完全上。
就在4月20日，万达地产集团因未履行10亿资金义务而成了“老赖”，让近期本就有点风声鹤唳的万达系又遭一击。万达到底缺不缺钱，就像贾跃亭的FF 91到底能不能量产一样，成了眼下商业世界里的一个谜团。
在这个背景下，原本预期中的珠海万达商管上市，这个融资通道被切断了。
这就要说到几次对赌。
2016年，王健林主导万达商业私有化，代价是344亿港元。当时王健林拉来外部投资者帮忙，但对方是有条件的：如果万达商管未能在2018年8月底前在A股上市，万达就要回购全部股份，并向境内外投资者支付10%和12%的利息。2018年，眼看万达商管回A无望，王健林又拉苏宁、融创和京东等巨头入局，由这几家公司掏钱承接上述投资者的股份。当然，这也是有条件的。
根据对赌协议，万达商管2019年的净租金收益不得低于190亿元，且须在2023年10月底前完成上市。而2019年万达商管的实际业绩，并没有完成对赌要求。随后便进入三年疫情，业绩层面承受更大压力的万达商管，剩下IPO这一条路。
2021年3月，万达商管干脆撤回在A股的上市申请，再次转向港股市场。珠海万达商管，就是在这个背景下成立的。当时万达宣布引入珠海市国资委30亿元战投，并专门成立一家轻资产公司，来作为赴港上市的主体。王健林亲临签约现场，新成立的珠海万达商管，被寄予厚望。
当时正值内房物业股香港上市热潮，原本已剥离物业业务的万达，也希望珠海万达商管讲述一个类似的故事。同年9月，在珠海万达商管的Pre-IPO轮融资中，一大帮明星资本纷纷入局——他们同样也提出对赌要求。如果万达方面不能完成，要么以零对价转让相关数量的股份，要么对投资人进行现金补偿。一个月之后，即2021年10月21日，珠海万达商管首次向港交所递交了招股书。
现在，珠海万达商管第三次递表无果，具体原因不得而知，王健林得向股东们准备一番说辞了。
今年3月份，证监会曾向万达商管集团下发问询函，当时后者正申请发行60亿公司债券，但证监会着重提到了其子公司珠海万达商管的上市进度。根据这份问询函透露的信息，如果珠海万达商管不能在今年底上市，就需要向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。
300个小目标，对现在的王健林来说，不知道算不算个大数目？
除了磕磕绊绊的上市进程，最近可能让王健林感到烦心的，还有坊间流传的一份爆料贴。也是在3月份，这个发布在知乎的帖子称万达存在业绩造假，比如租费收缴率和招商率等。这份爆料出现的时机颇为蹊跷，且难辨真假。不过巧合的是，3月13日，万达商管公告称董事长齐界递交辞呈。万达方面则表示，这是正常的人员调整，不会对日常管理、生产经营及偿债能力产生不利影响。
其实，今年以来王健林不停奔波，他率队奔赴多个省份，与当地主官商讨项目合作。在路人偶遇的镜头里，年仅七十的王健林状态尚可。如今旗下公司上市未果，万达系又陷入飘摇，还有更多问题等着去解决。王健林，这下更不能躺平了。
华润救不了王健林
投资者的嗅觉更为灵敏。就在一周前的4月18日，市场传闻，万达集团三笔合计13亿美元离岸贷款就要触及相关违约条款，如果万达商管没能在5月底完成IPO，贷方有权要求万达集团提前全额偿还。
对此，接近万达的人士对华尔街见闻表示，万达集团已经和银团谈妥，将这三笔13亿美元贷款的还款期限，延长到了今年11月30日。
另外，招股书失效并不影响上市进程。万达会继续更新材料，再次申报，目前上市进展仍在推进中。
这些事虽然惊险过关，但也让投资者意识到，原来王健林为了推动万达商管上市，针对不同的资方，在上市期限上也有多份对赌。
根据此前和多个战投的对赌协议，万达商管如果今年底不能顺利上市，王健林要支付大约300亿元股权回购款。上个月，证监会也就此事，向大连万达商管发出了问询函。截至目前，大连万达商管仍未作出回应。
上周五，王健林在万达一场内部会议上说，集团确实因为商管上市拖延，遇到了一些困难。
有机构人士表示，在恒大集团与恒大物业之间出现100多亿的资金腾挪后，监管对物管、商管公司上市也更加谨慎。万物云、深业物业等在上市前，证监会都有详细问询资金用途、独立性等问题。
投资者对万达的担忧仍在蔓延，大连万达商管多只美元债价格也从4月中旬的83美分，跌落至目前的60美分左右。
这两天又有传闻，万达地产集团要被卖给华润置地了。对此华润置地有关人士予以直接否认，“这是谣言”，他对华尔街见闻表示。
看起来，王健林的日子确实不好过。令人唏嘘。
六年前，王健林海外投资遇阻，匆忙将万达文旅、酒店转让给了融创和富力。不料因祸得福，壮士断腕、提前缩表的万达，反而躲过了房地产的历史性大调整。
到了去年，很多人以为，王健林和他的万达已经上岸了。富力、融创接连出险，张力、李思廉和孙宏斌为了救公司而前后奔走的时候，王健林总被认为是那个躲过了一劫的幸运儿，跌落谷底又重回山巅。
在诸多地产大佬跌落神坛的2022年，王健林以穿越周期的姿态，时隔十年再次登临中国地产首富的宝座；他还时不时以“白衣骑士”的姿态，对一些老朋友们施以援手。
然而没想到，在决定王健林是否真的翻身的2023年，万达商管上市成了横跨在他面前的一块巨石，他依旧在努力地想要翻越过去。
事实上，从高息借美元债到减持万达电影、股票套现等一系列动作，已让市场感到了万达资金链的紧张。
从此前的发债申请文件里也可以看到，过去三年多以来，大连万达商管在融资活动方面，现金流净额一直为负；其账面上的现金，截至2022年三季报，也不过325亿，刚能覆盖短期到期的大约285亿负债。
如今还有余力救王健林的人，也不多了。两年前救王健林于水火之中的战投们，比如说碧桂园，刚从过去两年周期洗礼中走出，金融机构也在忙于让自己从地产的泥泞中挣扎出来。
近期，广东河源富商吴惠权将万达地产集团告上法庭，让万达地产集团成了“老赖”。这也表明，三四线城市的富豪们与王健林之间的联盟并不紧密。过去三年里，靠着与这些豪宦乡绅们合作，万达商管的在管面积一路高歌猛进。如今，裂痕逐渐显现。
至于传闻的华润置地收购万达，顶多收购几个项目。整体股权收购的可能性不大。何况央企华润也有自己的烦恼。
在内部会议上，王健林也做了最坏的打算。降价卖资产都是可选项。在他看来，万达集团资产规模超过6000亿，即便五折出售，对付3000亿负债也是够的。
2017年，房地产还在高速增长之中，万达还能找到孙宏斌这个接盘侠，还把酒店业务以200亿高价甩给富力；现在，房地产仍处于缩表周期，几乎所有的开发商都自顾不暇，王健林只能全力自救了。
要么破釜沉舟，要么一无所有。这是王健林的最后一战，愿他不留遗憾。
来源: 36氪
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