01 据中房网统计，年内共有244家房企发布了相关破产文书，以此来看，平均每天就约有一家房企破产。
最新的一例在广东。8月底，粤系老牌房企粤泰被申请破产清算。这家早在20多前就进军房地产，且曾与“华南五虎”齐名的房企，终于不看债务压力，走向了破产边缘。
数据显示，从2019年至今，累计申请破产的房企超过1000家，大多数都是中小房企。
1天1家房企破产，听起来相当夸张，但实际上只是九牛一毛。
根据国家统计年鉴，截至2019年底，全国共有9.9万家房地产开发企业，每年破产几百家，实属正常，且与往年也无较大差异。
房企数量虽然如此庞大，但大多数只是曾经有过涉房地产业务，许多中小房企可能只是一个空壳，甚至只是项目公司，很多早已没了实际开发业务，申请破产并不令人意外。
这是市场正常现象。
02
值得注意的是，与中小房企破产相比，一些大型龙头房企开始陷入债务危机。
日前，央行、银保监会约谈恒大集团：要求努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。
此外，据统计，去年以来，已有华夏幸福、泰禾集团、蓝光发展、三盛宏业、福晟集团、协信、泛海等房企已经接连出现债务违约情况。
这其中，华夏幸福曾经是TOP10房企，泰禾集团曾位列TOP20阵营，蓝光发展则是四川房企“一哥”……
三大房企一度均为“千亿房企”，无论是市场规模还是影响力，都非中小房企可比。
从规模来看，华夏幸福整体违约规模超过800亿元，作为大股东的中国平安为此计提了182亿的损失；泰禾集团整体违规规模超过400亿元，蓝光发展违约规模超过150亿元……
03
这些出现债务危机的企业，有两个共同特点。
一是基本都是民营企业。与国企、央企相比，民营企业融资成本较高，且缺乏官方信用背书，一旦高速扩张期遭遇了政策重压，高负债很容易演变成债务危机。
事实上，2021年以来，在房企融资“三道红线”和众多“限”字诀的约束下，各大城市的土地拍卖市场，基本成了地方国企或央企的天下，民营房企要么退场，要么变得十分谨慎。
二是这些房企几乎都是高负债、高杠杆模式的拥趸，而在防金融风险的政策大环境下，可谓首当其冲。
房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债行业，对资金环境和融资环境极其敏感。高杠杆曾经是扩张的利器，但也是让企业步入黄昏的达摩克利斯之剑。
这种模式，在上一轮“去库存”阶段，曾让无数房企赚得盆满钵满，跃居千亿房企之列，乃至跻身世界500强之林。
但随着经济进入新常态，楼市调控空前趋紧，高杠杆和高负债，转瞬成为压在大多数企业头上的重担。
能拯救这些深陷债务危机的龙头房企的，或许是新一场大水漫灌，但在防金融风险的重要关口，这样的机遇可遇而不可求。
事实上，从2021年开始，我国的楼市调控与以往有了实质性的不同，这背后有三大背景。
一是教育反内卷、资本反垄断、楼市反炒房的雷厉风行。房地产固然牵一发而动全身，不可能像教育培训行业一样出现一刀切的硬着陆，但“软着陆”早已是共识。
二是高层重提防金融风险。房地产、地方债务等是重点领域。
三是共同富裕的提出，意味着房地产作为国民财富放大器的地位开始削弱，房价暴涨制造的贫富差距，即将受到约束。
这是新的一轮大洗牌，普通人感受可能还不明显，但身处其间的开发商们早已体会到山雨欲来的滋味。
04
房地产大洗牌，对哪些房企的影响最大？
一类是中小房企。
中小开发商，资金实力不及大开发商，融资成本相对高企，抗风险能力过弱，难以适应市场形势的风云突变，“跑路”的风险远远高过大型房企。
同时，随着三四线城市棚改告一段落，支撑三四线房价扩张的基本盘不复存在。在经济下行、人口外流的大背景下，其楼市必然要接受新一轮洗牌，其间的风险不得不防。
事实上，近日，已有不少中小城市乃至二线城市发布了“限跌令”，要么要求房企降幅幅度不得超过15%，要么直接约谈降价房企，这无疑是相当直观的另类市场信号。（参阅《2021年，全国首个“限跌令”来了》）
另一类是高杠杆的龙头房企。
高杠杆本来是楼市繁荣期的扩张利器，却也是楼市横盘期的致命诅咒，随着国际国内大环境变化，爆雷的房企可能还会层出不穷。
所以，未来买房，除了关心地段、环境和“租金回报率”之外，更要关注开发商，不要在刀尖上舞蹈。
黄奇帆预测，今后十几年，我国房企数量会减少三分之二以上。这意味着，未来，或将有数万家房企消失。
活下去，才刚刚开始。
来源: 国民经略
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