【澳纽网编译】国际投资者越来越多地关注新西兰房地产市场，寻找问题的迹象，并将其作为未来发展的一个指标，一家澳大利亚金融服务公司将奥克兰称为“煤矿中的金丝雀”。
新西兰国内和塔斯曼地区的多位分析师表示，高抵押贷款债务与收入比率，新西兰的房价涨幅超过了所研究的所有其他国家，以及新西兰储备银行积极应对通胀的措施，导致新西兰房地产市场成为值得关注的市场。
奥克兰的不幸标签来自一家为银行和投资者提供见解的澳大利亚公司 Barrenjoey 。
该公司的研究集中在债务与收入比率（ DTI ）上，并发现近五分之二的新西兰住房贷款是以被认为是高风险的比率发放的，而这是受到包括英国和爱尔兰在内的其他国家的限制的。
DTI 比率的计算方法是将借款人的总债务除以他们的总收入，这是一个衡量客户杠杆率的指标，因此，如果他们偿还抵押贷款的成本上升，他们的风险有多大。
债务与收入比率
爱尔兰和英国等国家的 DTI 上限为收入的3.5倍至4.5倍。Barrenjoey 在分析储备银行数据后发现，在新西兰， DTI 超过 6 的客户占最近借款的 39 %。
奥克兰则更高， 51 %的最近借款人在 DTI 超过 6 的情况下获得住房贷款，五分之一的借款人的 DTI 高于 8 。
巴伦乔伊（Barrenjoey） ｜ 贷款给新西兰人和澳大利亚人的债务与收入比率
Mint Asset Management 高级分析师 Michael Kenealy 表示，金丝雀的类比“相当可怕”，但他表示，自从新西兰在疫情期间引领房价上涨以来，澳大利亚和其他国际投资者一直在关注新西兰的房地产市场。
他形容新西兰的房价上涨是“相对于大多数其他开发商国家天文数字”。
澳大利亚银行服务公司麦格理（ Macquarie ）对这些变动进行了测算，发现自 2019 年底以来的两年里，新西兰的房价上涨了 45 %，而澳大利亚、加拿大、英国、美国、德国、瑞典和荷兰的房价涨幅约为 25 %至 30 %。
麦格理资深经济学家 Justin Fabo 表示投资者也在关注新西兰，因为新西兰储备银行在提高利率以对抗通胀方面是“迄今为止最积极的发达经济体央行”。
他说：“投资者正在关注房地产和新西兰整体经济对利率上升的敏感程度，特别是在债务收入和房价收入比高企的背景下。”
法博认为，疫情爆发期间，新西兰房价上涨的一个原因是储备银行暂时放宽对投资者借贷的高贷款额比率限制.
预计房价跌幅将达两位数
Fabo 表示，在截至 3 月的四个月里，新西兰房价已经下跌了约 4 %，他猜测房价还会继续下跌一段时间，整体百分比跌幅可能在两位数。
麦格理认为，物价面临的主要风险是利率上升。
“固定抵押利率已经上升了 250 个基点甚至更多。这大大削弱了新西兰普通家庭的住房“支付能力”，”法博说。
他预计房价疲软将对消费支出产生连锁反应。
“我们认为，房价下跌、消费者支出疲软以及失业率上升可能会导致RBNZ的紧缩政策至少暂停一段时间。”他说。
“不过在今年晚些时候之前，这是不太可能的。”
投资者质疑房价可持续性
肯尼里说去年房价上涨 30 %这将使投资者怀疑价格是否可持续，特别是在利率上升和边境重新开放后人口可能下降的情况下。
他也和 Barrenjoey 有同样的担忧，他把高负债与收入的贷款额形容为“相当可怕”。
Kenealy说，随着生活成本的上升和利率的提高，许多近期购房者将开始挣扎。
他说，从实际情况来看， 600 , 000 纽币的贷款多出 1 %，就意味着每周多出 80 纽币的利息成本。
Kenealy质疑，储备银行目前能否在不引发市场崩盘的情况下实施类似英国的 DTI。
可能产生的“泡沫动力”
从Kenealy的角度来看，大流行病可能已经在房地产领域孕育了一种“泡沫动力”，因为在利率处于历史最低点的时候，房价却在飙升，而人们的信心在美国经济复苏之后很高。成功击退了新冠，人们有很多闲钱，因为他们被封锁，和FOMO （害怕错过）导致许多人大量借贷。
不过，他怀疑会出现崩盘，因为被迫卖房的两个关键原因——失业和离婚——不太可能激增。
“这些事情让人们觉得世界末日即将来临，很容易会感到悲观和恐慌，但我不认为这真的很公平。”
“It’s very easy to get bearish and get a bit panicky that the end of the world is nigh on these things, but I don’t think that’s really that fair.”
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