近来，常常有顾客电话咨询商业贷款，今天写这篇短文向大家做个基本介绍吧。

我这里所指的商业贷款，是贷款买商业物业，例如买个店铺、办工楼或工厂厂房等。也就是说，给银行的抵押品是这个商业用途的物业。有些时候顾客需要贷款买个生意来经营，但抵押的是自己所住的房子，这种贷款在银行还算为个人贷款，不算做商业贷款，因为抵押品是个人的住宅。

商业投资风险相对大。商业物业受经济、市场、政策、城市规划等影响比民用住房大得多。市场好时，好租也好卖，但一旦市场不好，或租客搬走，商业物业就可能闲置几个月甚至几年。利息、保养费、保险等等要照付。New Lynn就有一座三层的办公楼，空了三年多，没人买也没人租，直到最近才卖了。商业物业没有租客，其价值就会大打折扣，有时赔本也卖不出去。由于商业物业风险相对大，银行在贷款时政策也同民宅贷款不同。

首先商业贷款的贷款成数较低。我们都知道，一般民宅可以在银行贷到80%、甚至95%﹔而商业贷款则一般只贷60%-65%，将近一半的资本要靠投资者投入。这个数字的确不低，所以不少人想买但买不了。

其次商业贷款的利息比较高,一般要比房屋贷款高1%左右，银行还可以根据其风险系数（例如：位置、用途、甚至租客的情况等）随意调整利率。所以顾客问商业贷款的利息，我们也只能回答个大概，具体要由贷款银行根据具体情况定出。

第三，商业贷款偿还的期限短。个人住房贷款期一般都为25-30 年，而商业贷款一般不超过10年期。银行要贷方尽快偿还本金以减少其风险。

说了这样多困难，有些顾客不禁要问，为什麽还有人投资商业物业呢？ 回答是：增值与回报。商业物业假如买在好地点，增值也是相当可观的。另外商业物业的回报率高（也就是租金高），一般都在10%-15%之间。现在的贷款利息只有8%，所以都是正回报的。即使是十年期的贷款，一般情况下租金都可以完全支付贷款，不用房东倒贴。 还有很有吸引力的一点是，商业物业管理起来很简单，房东除了支付银行的贷款外，其他费用（如地税、保险、水电费等）都由租客交﹔而且租约一签就是2-5年期。商业物业的租客由于要考虑到其生意本身的形象，都会爱惜这个物业，维护保养并保持清洁。不象一般性出租房，租客常来常往，不付租金不爱惜房子的现象时有发生，搞得房东个个头痛。商业物业的房东真可以说是坐在家里高枕无忧，只管收钱了。

做商业物业的贷款，银行在要求申请方填写收入、资产、负债等表格外，还一定要求有一份独立评估师的估价报告。这份报告的费用一般都在7、8百甚至几千的。另外，与个人贷款不同，申请商业贷款，银行一般都要收取一定的手续费的。

近来有些顾客买几十、上百英亩的大片土地，纷纷询问贷款的事宜。类似这样的土地，要看分区。如果分区是大片土地的休闲农庄，银行还可以做为民宅处理。但如果分区为商用或农用，则要以商业贷款处理了。还有一种情况是买一大片空地，也属于民用分区，但买下来之后，马上即可分割、开发和销售，这也属于商业贷款的范围。