本周三，储备银行（央行）发布了其最新的半年金融稳定性报告（Financial Stability Report），再次对价格高企的住房市场发出警告，并针对反对党对其上月实施的限制低首付的房贷新规（LVR政策）的抨击表示，现在判断该规定对于降低过高的房价及减少银行系统的风险的影响为时尚早。

金融体系“仍然稳健”

在该报告中，储备银行行长Graeme Wheeler说，金融体系“仍然稳健”。银行资本充足，并已加强其资金基础，不良贷款继续下降。

“不过，金融体系有风险，并且储备银行已采取措施来解决这些问题，”Graeme Wheeler说。

银行系统面临的主要威胁是由“失衡”的住房市场带来的风险。

家庭仍然有较高和增加的债务水平，家庭和银行都严重地承受着住房市场的压力。

储备银行表示，房价在已被高估的水程度上继续上涨，尤其是在奥克兰和基督城。

然而，各银行已“明显”减少对低首付贷款的放贷，并增加了低首付贷款的借贷成本。

储备银行在报告中再次发出更正或房价大幅下降的风险警告，并再次警告，未来两到三年，可以预期抵押贷款利率将上升到7％-8％，贷款人会很快受到打击，因为大多数的房贷仍然为浮动利率或低于一年期的利率。

储备银行行长Graeme Wheeler也表示，目前来评定这项措施是否将对控制房价的膨胀产生积极影响还为时尚早。

反对党抨击房贷新规

储备银行的报告公布后，其LVR政策也再次遭到反对党的抨击，他们称该政策把首次购房者挤出市场并为“炒家”和外国买家留出空间。

自10月1日 LVR政策实施以来，首付低于房价20%的贷款人仅占银行贷款总额的10％，或15％，这包括各种豁免，而且这样的贷款很难获得。

储备银行周三承认，现在获得低首付房屋贷款“相当困难”，但不是不可能的，并且低首付贷款成本也更高，贷款利率比高首付高出0.5个百分点左右。

在最新的金融稳定报告发布后的当天，储备银行在国会面对财政专责委员会时，工党、绿党和新西兰优先党针对LVR新规发出一连串的质问。

工党财务副发言人David Clark说，“有报道说，越来越多的首次购房者被拒之市场外，但炒家来购买物业可能会更便宜。”

储备银行副行长Grant Spencer说，对此还没有很多有力的证据。

“但我们所得到的说法不支持这一假设，BNZ银行10月份的调查也不支持这一点，该调查显示，所有的购房者，首次置业者和投资者购房兴趣都在减少。”

Graeme Wheeler在国会证实了该限制不适用于在自己国家借贷的外国买家。

“LVR限制贷款给想要购买首个住房的年轻的新西兰家庭，但未能阻止哄抬房价的海外买家，”绿党共同领导人Russel Norman说。

工党住房发言人Phil Twyford说，现在为海外买家提供了“免费入场券”。

储备银行则表示，该银行本身无法防止本地买家从海外银行融资。

Phil Twyford说，来自海外的住房贷款的可用性是“很多评论家认为LVRS可能有立竿见影的效果，但市场将找到解决这个问题的方法”的原因之一。

“LVRS只是治标不治本，”他说。

但是，贷款经纪公司Loan Market总监Bruce Patten说，这种迹象不明显。

新规打击新房建造

建筑商们也抱怨说，储备银行的举动对新建房屋的需求产生冷却效应，破坏了广泛认同的需要提高住房市场的供给方，将对新建房屋有实质性的适得其反的效果。

注册建筑商（Registered Master Builders）正在努力游说储备银行，以便争取对新建房屋贷款限制的豁免。

该机构已经与储备银行两次会面，来讨论其新的规定。

注册建筑商首席执行官Warwick Quinn说，自引入对银行贷款的限制以来，询问新建住房的潜在买家已下跌了30％。

“我们希望一个真正的豁免……所以所有新建住房从LVR政策中豁免。”

Warwick Quinn说，不仅是首次购房者受到新的LVR规定的影响，而且其他想要出售自己现有房产来资助购买第二栋或新建住房的买家也受到影响。

当销售链被打破后，很多买家可能会受到影响，Warwick Quinn说。

用于新建住房的高比例LVR贷款只占新增贷款的2%或3％。

Graeme Wheeler表示，“我们会继续监督这一情况，但它在新贷款中所占比例非常小，并且房市正在强劲增长。”

奥克兰和基督城现有房价高于新建住房的成本，他说，发出的建筑许可也在攀升，已经高出2011年低谷期的50％以上。

在“隐藏的宝石”地区购房

鉴于奥克兰日益高企的房价，银行建议购房者，如果想要少付利息，缩短还贷年限，最好选择在“隐藏的宝石”（hidden-gem）的地区购买住房。

Westpac银行在其周四公布的最新的住房研究报告中确定了这些“隐藏的宝石”。这些地方接近奥克兰住房销售最快的地区，但价格便宜却得多。因此，购房者可以节省长达8年的按揭付款时间。

Westpac银行零售总经理Ian Blair说，他们部门已经查明全市销售最快的城区，然后确定了其附近更负担得起的地区。

研究表明，通过在Kingsland、Ponsonby和Point Chevalier的临近地区购房，买家可以节省六到八年的还贷时间。在这些地区购房可能意味着买家少付利息，并提前成为无贷款按揭者，他说。

“举个例子，Ponsonby是奥克兰房屋销售速度最快的地区之一，但在其附近的Grey Lynn购房，其房屋中间价比Ponsonby便宜了22％，你可能提前8年获得永久产权，”Blair说。

“Kingsland正在成为一个热门的地区，但如果在其附近的Mt Albert购房，那里物业中间价比Kingsland少12.25万元，就有机会提前近7年拥有无房贷的住房，”他说。

全国各地类似的地区已经由Westpac银行确定，通过考虑在可能是自己首选择地区的邻近地区购房，想要更快地拥有自己住房的买家在那里可能会找到真正的回报和价值，还可以通过缩短贷款期限和略微增加定期偿还金额来提高在该地区购房的省钱潜能。

Barfoot & Thompson的总经理Peter Thompson鼓励首次购房者降低预期。“Westmere 而不是Ponsonby，Meadowbank 而不是Remuera，Glenfield而不是Takapuna，Goodwood Heights 而不是Hill Park，Glen Eden 而不是Titirangi，”这些是他建议人们考虑的地区。

但新西兰房地产协会（Real Estate Institute）Manawatu地区发言人Andy Stewart则认为， Westpac的提法有些误导，“事实上如果尽心去找的话，Palmerston North市内每个城区都有非常不错的房产。”