新西兰新屋的面积和造价节节攀升，一位经济适用房的社会呼吁者称，新屋市场完全将低收入者甚至中产者排斥在外。

上周从新西兰统计局统计的新屋营建许可信息中可以看出，奥克兰是这种趋势的领导者。

如何建造百姓付得起的新房，目前已经成为一个政治话题。

自从反对党工党出台了10年10万套经适房的地产新政后，国家党政府也不敢怠慢，此前提高了Hobsonville Point新小区中经适房的比例。预期在下次大选之前，关于房价和成本

控制等话题，还会在适当的时机内继续发酵。

根据新西兰统计局最新的数据，截止去年11月底的年度中，全国新屋平均造价（不含土地费用）接近30万元。

而如果考虑土地成本，新房明显不在中低收入者追求的范围内，尤其是奥克兰地区。

奥克兰新屋营建的规模占到全国总量的27%（截止去年11月底的年度中），但奥克兰的建造速度仍然落后于人口增长。

奥克兰的建造成本也高于全国平均，在截止去年11月底的年度中，奥克兰新房的平均建造成本约32万元。

不计算奥克兰，11月年度中全国新房营建许可的平均价值为$287,664。

数据还显示，全国范围内单位平米的造价也在提高，这被认为是买家越来越高端的一个证据。

过去五年中新西兰新屋平均面积如下：

年份    全国平均（平方米）     奥克兰平均（平方米）

2007     196.8                  224

2008     195.9                  206

2009     195                    188

2010     199.4                  215

2011     191.5                  未公布

2012     197.3                  未公布

奥克兰2011、2012年的数据未公布，不过据信接近2007年的高峰水平。

在1975年和1992年时，新西兰平均房屋面积分别是107平方米和151平方米。

六七十年代的新西兰，在国际上属于较为富裕的国家，但是看看当年留下来的房子，不但面积一般都较小，而且往往天花板也低，甚至窗子也小，其实这里有些历史原因。

据惠灵顿Motu研究所的Andrew Coleman说，在70年代的确是从政策上支持造小型房屋的。1973到1975年间，房地产曾出现一轮上涨，希望造新房的人忽然增多了。当时的工党政

府为有效平衡建筑人力和材料的平衡，采取了一个办法，使得任何人如想造140平米以上面积的新房，都需要等待18个月的批准。同时，政府发放优惠的贷款（但发放数量有限制

）给家庭及低收入工人，并使得借贷方面的规定，偏向于造新房，而不是买二手房，其结果是，出现大量手里拿着有限资金、急于造新房的人——所以不可避免，那时候造出来的

房子都小一号。

到了80年代后，当年的规定失效了，等到了90年代，银行贷款利息终于比之前一二十年都要低，新西兰人终于开始扩充房子的面积了。

以往，新西兰人的新房以3房为主，以2006年为例，当年的新屋许可中，46.3%为3房，21.8%为四卧房，19.8%的为2卧房。而现在，主流的房型为4卧房带至少2个卫生间和2个厅，

walk-in showers和室外的entertainment areas都是非常普遍的选项。

本地建筑公司Generation Homes首席执行官Kevin Atkinson说，去年48%的公司客户选择4卧房，49%的选择3卧房，还有3%选择了5卧房房型。“所以看起来，3房1卫浴的时代已

经过去了。”他说，有些客户之所以要多卫浴，是出于出租的考虑。

单独的炊具碗碟存放室也屡见不鲜。

不光是新房，旧屋加建也显示出新西兰人对面积的渴望：每年新西兰人要加造3000个卧室，3000个浴室和7500个车库。

Hugh Pavelich，作为一名长期呼吁政府释放土地，以解决买房危机的社会活动者，他说新房市场把“普通的新西兰人”排斥在外。

Hugh Pavelich认为，对奥克兰人来说，最大的成本是土地成本，而对其他中小城市来说，当地政府对土地使用的限制在成本中占据较大份额。他预期，随着下半年中央政府对地

方政府新房审批流程的改革，时间和成本今后将有所降低。

Hugh Pavelich预期，尽管高密度房屋可缓解土地资源紧张，但高密度住房短期内难以在新西兰大量出现，因为市场还没有形成消费习惯，“没有很多人愿意带着有小孩的家庭住

在9层楼的公寓里。”

作为基督城的一名地产开发商，Hugh Pavelich说，新西兰的问题不在银行，银行并没有像英国那样，不愿意贷款给新房开发者。但他希望政府能够尽快施行改革，放松地方政府

对土地资源的限制，让新西兰尤其是奥克兰的新屋营建许可能够多起来。

但也有批评者认为，释放土地将导致城市无限制向周边扩张，对于公共基础设施如道路、水电、公共交通系统来说，是一种低效率的发展模式。

一些开发商抱怨说，并不是他们喜欢大房型，而恰恰是因为建房的土地成本太高了，土地的价钱已经很贵，造小房型，开发商算一算，赚不到什么钱。

开发商的营造成本，一般要求和土地的成本一样，也许更多甚至达到两倍。我们可以粗略算一下：如果在一个大地上造一个小房，例如在一片100万的土地上，建造15万成本的小

房型，按市场利润15%算，也就是2.25万，建好后销售117万，那么，对于115万的总投资来说，利润率仅2%，处于经营风险范围之内；同样的100万土地，再投100万建造大房，按

15%市场利润算是15万利润，销售215万元，那么对于200万的总投资来说，利润率是7%，比前一种情况好多了。

目前，工党的房屋政策是在10年内投资15亿元建造10万栋经济适用房。但这一计划被国家党总理约翰.基形容为“fantasyland（做梦）”。