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房屋估价 将考虑漏水因素 和“疑似漏水”沾边政府估价减少5%-20%
作者: 张又
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日期: 2011/7/5
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 今年10月奥克兰市议将给各位房主邮寄新一期政府估价（Rating Valuation），其中会首次把房屋外墙材料和是否在“漏水屋时代”建造等因素考虑在内，如使用那些口碑较差外墙材料，且在上个世纪90年代到本世纪初建造，即便没有漏水，政府估价也很可能要打掉5%-20%。而这些房主因此少缴的地税，自然要由其他“好房子”的房主来弥补。消息传来，在房主中引起了一些争议。
总估价师（Valuer-General）Neil Sullivan已明确表示，考虑到漏水屋的市场表现，2011年政府估价将把房屋设计和使用材料考虑入内，政府目标是“确保估价和销售数据相匹配”。
这将使一些其实并不漏水的房屋，只是因为在漏水屋时代建造及使用相关外墙材料，而被“错杀”，也划入政府估价降低的行列。
具体地说，总估价师所指的房产，是1992年之后到本世纪头几年之间建造的房屋以及大量公寓，使用单片整体式外墙结构即Monolithic Cladding的。在新西兰Monolithic Cladding式外墙主要有三种形式：分别是水泥纤维板fiber-cement，灰泥式样外墙stucco和石膏聚苯板coated polystyrene。从外观上看，这些房屋绝大部分具备整体性外墙的特点，并经常被赋予“地中海式”建筑的形式。
由于新西兰在1992年错误地降低了全国建筑标准，导致从那时起的外墙立面和框架结构之间，缺乏可抵御渗水的空心墙，同时由于窄檐式屋顶以及缓坡、平坡式屋顶的大量出现，再加上90年代开始一些不合格的建筑施工人员上岗操作等综合因素的影响，终于为新西兰建筑史上的一场恶梦的诞生铺好了温床。
到了1995年，建筑规定的改变允许处理程度更低的木材，用来建造房屋结构框架，终于让情况进一步恶化，造成这个问题几年之后大爆发。这类房屋的水漏入后，由于散不出去，容易影响到处理不足的框架木材，从而给房屋结构造成损害。
问题暴露后，到了2004年建筑规定被迫重新修改，要求外墙和框架间要为可能的漏水留出空隙，但从2002-2003年开始，之前的恶果已经显现，上万幢房屋受到影响，成为整个漏水屋时代的牺牲品。
估价新原则很可能会“错杀”好房
在建筑市场上，新一代的设计往往避开整体式外墙结构，即便建筑师们都知道，如按目前的建筑规定并正确安装，Monolithic Cladding的房屋其实和其他的房屋一样防水，但是因为那段历史，房地产信心受到了影响，不但在那个年代的房屋售价受影响，甚至只要是Monolithic Cladding，消费者也不管建造年限和实际构造，而通通加以回避。
今天，地产中介反映，有些潜在买家一看到Monolithic Cladding或类似外墙，就调头就走，即便材料本身是优质的，安装也合理，但消费者并不想冒险，使得这类房屋的售价受到了影响。
一位在本市承包工程的华人建筑商对记者说，现在他们建造的新房基本上都是采用weatherboard外墙，因为消费者对这种外墙最为青睐。而奥克兰一位地产中介也表示，“我们可以给他们看防水专家报告，但他们就是不买账。他们不愿意冒险，而卖家最后只得降价销售……其中最难买的是1990年到本世界早期的，有的要打掉20%-30%，即便没有任何漏水迹象。但这个年代之后的Monolithic外墙房屋也很挣扎，他们虽然质量不错，但也受到波及，这在价格上也反映了出来。”
尽管估算全部漏水屋的损失要到若干年后才行，但总估价师已经行动起来，要求“估价师了解建筑的设计、结构尤其是材料等，是否属于市场认定的高风险范围，并在估价中反映出来”。
这一要求很快将在奥克兰首先施行。新奥克兰市议会从7月1日开始估价工作，预期到10月份本市50多万住宅的主人就会收到新政府估价。
如果房屋已经确定为漏水，CV价格将肯定有较大幅度下降，同时大奥克兰范围内成千上万幢“疑似漏水”的房屋也会下降。Monolithic Cladding的房屋估价下降幅度在5%-20%，已确定漏水的房屋和公寓等下降幅度则更高。
奥市估价工作将体现反映市场的方针
奥克兰市议会估价经理Peter MaKay表示，他们将按照总估价师的要求，使用对比、计算以及巡查等方式，尽可能识别出问题房屋。为此，他们将使用现存的有关奥克兰房屋的外墙数据，以及多种估价工具，包括现存CV价、当地销售记录等，来判断房屋价值。他承认2004年前的该类房产估价变动会较大，而其后的房屋会因实际市场情况而有所影响。“我们估价的任务是反映市场，而不是制造市场。”他说，“我们必须反映市场现在的趋势，虽然做到这一点有难度。如果某类型房产销售价格总是打折，我们应该反映到CV中。”
由于政府估价的制定是批量由系统产生的，也不牵涉到进入检查屋况等，仅作为收取地税的尺度，因此政府估价只能反映出大概的范围，这个范围和实际售价相比时高时低。
目前，大部分房主都是可接受政府估价，如果他们不同意，可以要求重新评。这类情况的产生往往和房主对房屋的用途相关联，例如一个自住房的房主，他会不满政府将CV价格定得太高，导致他需要缴纳比他预期更高的地税，而一旦他有将房产出售的打算，他会开始嫌政府估价太低，希望一个更高的政府估价有助于他在市场上抛售房产。
由于新市议会还是用政府估价来作为地税的衡量标准，因此Monolithic Cladding的房屋房主CV价格下降后，地税部分也将少缴，落差部分则由奥克兰其他房主承担。
此前有推算认为1992年-2008年间新西兰此类房屋和公寓共约10万户，其中至少一半在奥克兰。而2009年普华永道报告估计需要维修的漏水住房为2.2-8.9万户，范围相差巨大反映了事情的不确定性，不过普华永道估计最终漏水的房屋可能在4.2万户。
房屋以外墙定论好坏引起的争议
只要是外墙使用了某种材料，就降低估价，这种做法公平吗？也有人对此提出了质疑，如果一栋房子完全按照建筑标准建造，没有任何漏水问题，为什么估价师也要加上“疑似”的标签呢？
市议会的回答是，估价要反映市场，但是，John Gray，这位和漏水房一直打交道的专家，并不同意这种“市场认识”。
John Gray曾是新西兰2005年年度人物，他发起的漏水屋主的维权运动对于后来政府和民间的解决方案的达成，具有推动作用。
John Gray认为，政府估价这种“一刀切”的做法不可取。他认为“政府估价”其实没有什么用，因为如果不进去检查屋况，房屋真实的价值是不可能设定的。
在他看来，新西兰超过30%的房屋都存在不同程度的漏水问题，而这些和Monolithic Cladding的外墙并没有太紧密的联系。
“如果说地中海式风格的房屋使用整体性外墙，就是漏水的，价值就要降低，那也太不公平了，一些不是这种外墙的房屋，其漏水损害的问题还要严重。”
John Gray说，Monolithic Cladding正确安装的话一点问题也没有，“一些买家看到这种外墙调头就走，后来他们可能买的是贴砖表面的，倒反而可能是建造得很差正在慢慢腐烂的。”
最早在社会上提出漏水屋问题的建筑顾问公司Prendos的负责人之一Greg O'Sullivan说，他自己就住在Monolithic Cladding的房屋里，一点事也没有，但他承认，这类房屋的市场价值相对较低，也是一个事实。
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