LAQC房产4月1日后报税结构就要变 -

LAQC房产4月1日后报税结构就要变

作者: 张又编译人气: 日期: 2011/3/28

本报3月25日报道根据国家党政府税务改革计划，今年4月1日后新税务规定生效，原先通过抵税公司（即Loss Attributing Qualifying Companies，简称LAQCs）拥有投资房的房地产投资人，现在是时候重新审视自己的税务状况了。

原先，LAQC在房地产投资人中使用普遍，尤其是上一波地产膨胀期，许多较专业的投资人使用LAQC将损失报入收入部分，从而达到避税效果。

这种情况尤其适用于投资人在投资房上借款较多时——房东方面对这栋房的利息支出和其他支出，超过了房租收入，这样通过抵税操作最划算。因为这栋房产通过 LAQC拥有，所以“投资损失”部分的差价，可以抵消抵税公司股东（即组成LAQC公司的房产投资人）的其他收入，例如工资收入，这样总税务就减少了。

后来LAQC的泛滥导致了一系列问题，其中之一是鼓励房产投资人进行无休止的投资操作，例如购买价格明显过高的房产，这点尤其反映在公寓房市场。

从4月1日起，LAQC名下的投资房产将不再可以申报税务损失，所以这类投资人需要重新安排他们的税务结构。

会计公司William Buck的商业和税务经理Jeyesh Kumar给了5种主要的形式供投资人参考：

* 使用“Qualifying Company”结构

如果投资人不做任何举动，那么LAQC将从4月1日自动转成Qualifying Company的结构，在这种结构下，任何损失只能抵扣房产投资所得，而不能抵扣其他收入，但损失部分可以带入下一年度。
Kumar 说，当销售一栋房产有资产增值部分时，Qualifying Company要优于普通公司。比例一个普通公司下有3栋房产，其中一栋销售并产生利润，股东要想拿得免税的利润需要将公司清盘，而一个 Qualifying Company在享受免税资产收益时，公司仍能照常经营。

*使用“Look Through Company(LTC)”

LTC 公司是在LAQC公司的基础上，变形而来的。其允许损失部分在公司股东之间分派后，再用来和他们的其他收入抵扣，以减少他们的税务水平。但和LAQC不同，报损部分必须按照LTC的股东结构来按比例分配，这意味着如果该股东成立LTC时是三分之一股份，那么报损部分也是三分之一。因此每位成员的可报损比例是存在上限的。

* “Ordinary Partnerships”

当房产投资人不止一人时，例如该栋房产是由先生和太太共同拥有的，Ordinary partnerships结构可以使用partnership的投资的所有损失，不过同时也必须承担所有责任，包括税务责任。

* “Limited Parterships”
Limited Parterships旗下的资产损失部分也可以抵扣到对方的其他收入中，不过和LTC中的抵扣上限类似，也不能抵扣部分超过了其对于房产的投资部分。

* Sole Trader
这是最直接的一种安排，资产直接在拥有人名下，所有人可以申报所有可减免费用抵扣总收入。

Jeyesh Kumar说，具体投资人使用那种报税结构，应根据实际情况。例如投资房是否有损失，损失有多大，以及投资人的其他经济情况。其中一个要考虑的因素是，投资人是否需要这种公司结构或者有限合伙的结构，来提供一种有限责任的保护。

另外，从4月1日开始不再计算房产折旧部分，对于投资市场也具有一定影响。Jeyesh Kumar观察到，一旦不能计算房产折旧部门，一些原先申报亏损的房产，可能会出现小额盈利，而且这个情况还不算少见。“有些投资人的投资就开始持平，甚至是有小额盈利。”在这种情况下，投资人就毫无必要转换到LTC和Limited Parterships这两种结构中，因为这两种税务结构都是对于投资账面亏损有利，如果投资方账面上没有亏损，那么还是保留Qualifying Company的结构更好。

4月1日新税制施行之后，投资人还可以在10月1日之前，考虑是否将这种公司结构中的股份，转移到家庭信托中以进行资产保护，这样做的理由是从10月1日开始，新西兰的馈赠税会取消。

据了解，目前购买额外投资房产的家庭投资人选择Ordinary Partnerships的也很多，因为在大部分情况下，他们不需要更复杂的结构。和公司结构相比，Ordinary Partnerships设立的费用和维持的费用也低一些。

IRD为这次税务调整给出了足够的时间，以3月31日为计算节点的LAQC公司最迟可以在9月30之前选择一种报税结构。

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