奥克兰的房价高能怪投资者吗？日前，奥克兰投资者协会（APIA）主席Andrew Bruce在报章上撰文，表达了投资者角度的看法，以下就是辑要：

“作为奥克兰房产投资者协会主席，经常有会员向我反映，人们把投资者看成是奥克兰房价上涨的主要推手。作为投资者之一，我和其他投资者一样无法回避这个问题。”

“我们看待市场和普通房产买家是不同的，我们观察的回报率取决于价格和租金和其他成本与租金收入的比例。据我的观察看，大部分房地产投资者在出价方面都比 自住房买家保守。投资人按照自己的投资回报来看房产，毕竟如果出价高了意味着影响回报，而自住房买家相比更容易受到感情左右。”

“所以说投资人抬高了房价并没有充分依据，但你会问，如果不是投资人到底是谁呢？”

“许多经济评论人士已经指出不是一个特定的原因让奥克兰房价到达今天的位置，奥克兰房地产市场受多种不同压力共同抬升了市场。其中一个原因也包括因为市议会相关审批的成本越来越高，一定程度压抑了建筑活跃的程度。”

“最近一位奥克兰的会员分割了他在奥克兰地区的一块建地，工作从2012年7月开始，历时1年左右结束。在这个时段中，实际工程时间（基础设施安装）只花了3周事件，文件审批时间是49周。最后这位会员算了一下，分割一块土地的成本包括：

* 直接的市议会费用 (包括申请consent和相关开发费用development contribution) 46%

* 土地测量费用 24%

* 工程承包费用 28%

* 土地信息登记LINZ和律师费用 2%

这样合计为100%。当我们把市议会的费用部分计算进土地价格中时，会发现实售价的15%，这还不包括支付给WaterCare的水表费用。”

“另一位在过去13年在奥克兰建造了不少小房型units的会员也很清楚市议会费用是怎么变的。2003年是他获得一个小型unit的批文成本是$2,000，最近他做了一个类似的房子成本是$42,000，也就是11年里升2000%。”

“2003年时WaterCare一个水表的费用是$684，现在的价格是最低$12,770，11年升幅1767%。”

“以上计算的都是直接的市议会成本，而审批时间越来越长造成的间接成本则无法计算。建房者只有在销售之后才能去偿还这些成本，而我们奥克兰的现实就是，到现在房产供应还是无法赶上需求成长的速度。”