周三公布的12月份房地产官方数据即REINZ数据显示，月度价格指数比上月跌0.6%，比一年前同期低1.6%。全国中间销售价从11月的36万下跌至35.2万。

在新的一年里，是乐观？是悲观？对地产投资人来说，艳阳天？黄梅天？本期我们搜集了新西兰知名经济分析及地产界人士对2011年的看法。专家们的看法有雷同，有不同。没关系，让我们先把他们一锅统统端上来，然后再进行比较——

年度预测之“维稳派”：
Gareth Kiernan
经济学家，惠灵顿商业分析公司Infometrics总经理

作为维稳派的一员，Gareth Kiernan认为2011年地产市场波动不大，维持现状——即买家需求不强，房价也维持高位——所以，地产投资人想要去杠杆化减少手中的投资房，也不是那么容易。他说，现在地产市场竞争不激烈，大部分房东没有迫切压力卖房。

“在买家和卖家之间，仍然是僵局。”他说，“现在不是好的买房时间，因为房子仍然标价超过价值，从中期看，要想获得大的资产升值收益，不太现实。”

Shamubeel Eaqub
新西兰经济研究所（NZIER）首席经济学家

Shamubeel Eaqub的核心观点是，我们刚刚进行的“重新洗牌”。如同1987年新西兰股灾之后的市场洗牌，导致整个90年代的前半部分，新西兰的经济都是慢速运行，房地产市场也是一样。这是市场周期中，稳定而少变化的那一半。Shamubeel Eaqub说，我们现在处在和当年类似的时期。经济危机为市场重新发牌。现在的行情是，经济基础在追房价，而不是房价在追经济基础。他说，“新西兰也不大有非卖不可的情况，所以我不觉得房价会用下跌的方式来重新定位。我认为房地产的调整，就是通过这种买家不买、卖家不卖的方式达成的，这是一种‘罢工’，一种‘冷淡’。”

年度预测至“下跌派”：
Hayden Duncan
Harcourts地产经济公司首席执行官

Hayden Duncan的看法是，在过去一两个月，ASB、Westpac和Kiwibank几家银行开始宽松放贷，甚至“激进”放贷，使销售量上开始有所起色。但他说，对于迫切进场的投资人来说，这可能会演变为一场“完美风暴”，原本躲在一旁时刻准备入场的投资人，看到的都是“更松的贷款、更易承受的价格和大城市里更旺的租房需求”。

Rodney Dickens
经济学家，奥克兰Strategic Risk Analysis战略风险分析公司总经理

老话现在不灵了。Rodney Dickens说，原来都说利率低的时候是入手投资的时候，现在呢？——他说，我们生活在投机性繁荣的阴影之下，价格仍然处在接近泡沫的位置——和我们的收入和房租相比。“现在的周期运行和以前的不同，你今天的现实是，房租收益率要比房贷利率低，所以还是没有调整到位。我的看法是房价还要跌。”

预测销量将攀升：
Mike Bayley
Bayleys地产经纪公司总经理

Mike Bayley提醒大家注意目前银行放贷的标准又松了，但他不认为在今年的前半年中，销量和房价会有显著攀升，“我们的预期是会逐月累积增加，以稳步增加为主。”

他观察到自从房地产走下坡路以来，投资人对购买更加审慎，往往会预作很多功课。

预测租房市场保持稳固：
Michelle Jones
Crockers地产集团总经理

Michelle Jones认为，奥克兰出租房市场一直十分稳固，租客们为了避免搬迁费用，不太频繁换房，奥克兰租房的空置率目前也很低。不过说到租金，那是另一回事，“在很多地区租金上升了，不过幅度并不大。租客对于租金上升很敏感，对于标价过高的出租房不感兴趣。”

Michelle Jones认为今年租房市场至少前6个月没有变动。

Martin Evans
新西兰地产投资者协会主席

Martin Evans认为2011年房价会跌，因此现金流积极的房产更容易发现。作为基督城地区的租房市场经理，他说房租没有显著提高，因为供应还算充足，但新西兰新屋营建量肯定不足，最终会反映到市场上，届时房租还是会向上走。他认为在基督城，因为地震后修房，人们会陆续找地方租房住，不过基督城房东应该不会乘这个时机占便宜提高房租的。

年度预测之“看涨派”：
Tony Alexander
BNZ银行首席经济学家

Tony Alexander认为，从人口增长及人口学趋势看，房屋数量不足的矛盾依然越来越突出。因为地产开发商贷款并不容易，同时买家也不积极，导致地产项目的进展并不快，2011年新屋建筑营建方面仍会表现较弱。在房屋短缺加剧时，他预测房价将于2012年下半年开始启动，而在这之前，房租的上升幅度会加快——Tony Alexander说的都是奥克兰的情况。“2011年可能是地产市场不可思议的一年，我正在等待这一切慢慢展开。”

看法点评之回到基本点

以上林林总总的专家看法，我们可以窥见他们看法中的一个共同的信息：没有人认为今年会有大的波动，全部看法无外乎小涨小回。

而专家看法中包含的另外一个普遍看法是：忘却资产升值，着眼于租金回报，所以在这样年份里，专家们认为，重新梳理投资结构，使得税后回报最大化，应是今年的投资要点。

Harcourts地产经济公司首席执行官Hayden Duncan认为，在过去几年里有太多投资不计算租金回报，“在地产泡沫时期，人人都期待资产升值，全球的市场都一样，他们逐渐淡忘了租金回报和实际价值。”他说，现在投资人应该把投资房产的回报率和那些无风险的政府债券和银行定存比一比。

Duncan说，目前房地产市场租金回报率在5-5.5%，比政府债券收益率低，同时平均房贷利率是6.9%。在2011年购买投资房的人，应着眼那些租金收益率比房贷利率或10年期债券收益率高1.5-2个百分点的房产。

“只有这样，才能保证他们的投资能够得到正常的（包括资产增值部分的）长期回报。”

他认为，就平均收益率来说，回到可接受的程度还要几年。“现在的情况，房租几乎要翻倍才能和现在的房价匹配，显然不切实际，因此聪明的投资人挑选投资房时会很挑剔。”他说，“我不认为2011年会出现地产复兴，因为人们都会自己做算术。”

友情提醒：别让IRD来敲门

普华永道新西兰合伙人Chris Leatham说，国内收入局一直在审计那些进行地产投资的人，买卖频繁的地产投资人如果税务上出现不明之处，税局的人会来敲门搞清楚。

在2009年全年，IRD一共罗列了约2000名新西兰人，他们在4年中买卖房产次数超过6次，其中的300人买进卖出超过20次。对于这些个人，IRD最终启动了530个个案调查，甄别其投机或商业活动情况。

另外，抵税公司LAQC股东在税局调查从抵税公司中出租自己的房产时，关闭自己的公司另成立新的信托或者合伙人的情况，导致2009年税务局共启动231个对抵税公司的调查。

Chris Leatham说，IRD手中有不少案子可能最终都要到法庭解决。

另外，他提醒今年4月1日是税制改革的一个时间窗口，届时房产贬值将不再能够抵税。目前房产投资人使用LAQC报税的，建议在3月31日前搞清楚他们投资收益的变化，以及税务上的变化。LAQC投资类房产将不能以租金损失来申报抵税，在这种情况下，房产放入LAQC的投资人应考虑是否转移至LTC即look-through company之中，LTC允许以税务损失抵扣个人收入，同时盈利和损失都是以边际税率来进行缴税，这样就消除了在企业的28%的税率（4月1日起执行）和最高个人税率33%之间，可能的套利行为。在4月1日前税收部长Peter Dunne将生效相关法律，为LAQC的税务功能过渡做铺垫。